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부모님께 2억빌릴 차용증 관련 좀요 4.2억 짜리 아파트 구매를 위해 제가 모은돈 1억과 부모님께 2억
4.2억 짜리 아파트 구매를 위해 제가 모은돈 1억과 부모님께 2억 빌릴 예정이고 나머지 1.2억은 대출 받을계획입니다 2억 까지는 부모님과의 차용증에 무이자로 기재할수 있다고 알고있습니다. 당연히 공증도 우체국에서 받을 예정이고요근데 여기서 궁금한점부모님과의 차용증에 무이자로 하게되면 증여로 추정되지않기 위해서는 원금을 월 333만원씩 이체를 해야하는데 (부모님과의 차용증은 기간을 길게 잡으면 증여로 추정 한다고 알고있습니다 그래서 5 년을 기간으로상정) 제가 요즘 일이 잘안되서 은행이자에, 부모님께 원금을 한꺼번에 드리기가 어려울거 같습니다그래서 부모님과의 거래에 이자를 1%미만으로 잡고 적은 이자만 이체를 해도 증여세를 내야하는 상황이 나올까요?원금은 집을 5 년이내에 팔생각이고 특약으로 계약기간은 5 년이지만 집이 팔리는기간까지는 연장 가능 하단 특약을 달 생각입니다
안녕하세요! 부모님께 자금을 빌려 아파트 매매를 계획 중이시군요. 현명하게 대출과 차용증을 활용하시려는 모습이 정말 보기 좋습니다. 부모님과의 금전 거래는 세금 문제와 직결될 수 있어 꼼꼼히 확인해야 하는데요, 궁금하신 점에 대해 자세히 설명해 드릴게요.
부모님과의 차용증, 무이자 vs 저리 이자 (증여세 문제)
말씀하신 대로 부모님과의 금전 거래에서 '무이자' 또는 '1% 미만의 낮은 이자'는 세법상 주의해야 할 부분입니다. 핵심은 **'증여로 추정되지 않기 위한 적정 이자율'**과 **'원금 상환 계획'**입니다.
현재 세법에서는 특수관계인(부모-자녀) 간 금전 대차 시 적정 이자율을 **연 4.6%**로 보고 있습니다. 이보다 낮은 이자를 받거나 무이자로 돈을 빌려줄 경우, 적정 이자와 실제 지급하는 이자의 차액이 연간 1천만 원 이상일 때 그 차액만큼을 '증여'로 보아 증여세가 부과될 수 있습니다.
2억 원을 빌릴 경우:
연 4.6%의 적정 이자는 2억 원 * 4.6% = 820만 원입니다.
따라서 무이자로 진행하면 이자 차액이 820만 원이 됩니다.
이 경우 연간 이자 차액이 1천만 원을 넘지 않으므로 증여세는 부과되지 않습니다.
결론적으로, 2억 원을 무이자로 빌려도 세법상 증여세 문제는 발생하지 않습니다. 연간 이자 차액 1천만 원 기준은 2억 원에 대한 4.6% 이자를 감안했을 때 충분히 여유가 있는 금액입니다. 이 부분은 걱정하지 않으셔도 됩니다.
핵심은 무이자 여부보다는 '실질적인 상환 의지'와 '명확한 상환 계획'입니다.
원금 상환 계획 및 차용증 작성 시 중요 포인트
말씀하신 월 333만 원씩 상환하는 것은 5년 만기로 무이자 대출 시 총 원금 2억 원을 상환하기 위한 계산이신 것 같습니다. 현재는 당장 매월 많은 금액을 상환하기 어려우시다는 고민이시죠.
가장 중요한 것은 차용증의 형식과 내용, 그리고 실제 상환 이행입니다.
차용증 작성:
당사자 정보: 대여자(부모님), 차용자(본인)의 이름, 주민등록번호, 주소, 연락처 등 정확히 기재.
대여금액: '금 이억 원정(￦200,000,000)'과 같이 한글과 숫자를 병기하여 명확히 기재.
이자: '무이자'라고 명확히 기재 (또는 1% 미만 낮은 이자율 기재).
변제기일: '5년 이내'라는 기간을 명시하고, '주택 매각 시 즉시 변제하며, 5년 이내 매각되지 않을 경우 협의를 통해 변제 기간을 연장할 수 있다'는 내용으로 특약 사항을 넣는 것이 좋습니다. (이 특약은 매우 중요합니다)
변제 방법: 월별, 분기별, 또는 일시 상환 등 원금 상환 계획을 구체적으로 명시하는 것이 좋습니다. 지금 당장 월 333만원이 어렵다면, "최초 1년간은 매월 50만원씩 상환하고, 이후 4년간은 매월 360만원씩 상환한다" 와 같이 본인의 현재 상황에 맞춰 유연하게 상환 계획을 짜서 기재하는 것이 좋습니다. 무리한 계획은 오히려 지키지 못했을 때 문제가 될 수 있습니다.
공증: 공증은 필수적입니다. 우체국이 아닌 법무법인이나 합동법률사무소에서 받으셔야 합니다. 공증을 받아야 나중에 국세청에서 소명 요구가 왔을 때 확실한 증거 자료가 됩니다. 우체국에서는 사서증서 인증(공증)을 해주지 않습니다. (대신 법무사 사무실은 공증을 대행해 줍니다.)
실제 상환 이행 (가장 중요!)
차용증에 기재된 대로 원금을 실제로 상환하는 것이 중요합니다. 소액이라도 꾸준히 이체하는 기록을 남겨야 합니다. 단순히 차용증만 있고 실제 이체가 없다면 증여로 추정될 수 있습니다.
매달 또는 정기적으로 부모님 계좌로 이체 내역을 남기고, 이체 시 '대여금 상환' 등 명확하게 표기하는 것이 좋습니다. 현금으로 드리는 것은 증거를 남기기 어려우므로 피하시는 것이 좋습니다.
특약 사항의 중요성 (집 매각 시 상환 조건)
"계약기간은 5년이지만 집이 팔리는 기간까지는 연장 가능하다"는 특약은 매우 좋습니다. 다만, 세법 관점에서 볼 때 '막연한 연장'보다는 구체적인 조건을 명시하는 것이 더 유리합니다.
예를 들어, "본 대여금은 5년 이내 상환을 원칙으로 하되, 5년 이내에 차용자 소유의 아파트(주소 기재)가 매각되지 않을 경우, 매각 시까지 변제 기간을 연장한다. 단, 매각 노력은 지속적으로 한다." 와 같이 조건을 추가하면 좋습니다. 중요한 것은 '언젠가는 갚겠다'는 의지와 계획을 보여주는 것입니다.
결론 및 핵심 조언
2억 원 무이자 차용은 세법상 증여세 문제가 발생하지 않습니다. 연간 이자 차액 1천만 원 기준에 미달하기 때문입니다.
가장 중요한 것은 실질적인 원금 상환 이행과 명확한 차용증 작성 및 공증입니다.
차용증에는 본인의 현재 상황에 맞춰 실현 가능한 상환 계획을 구체적으로 명시하시고, 주택 매각 시 상환 및 기간 연장 특약을 명확하게 기재하세요.
공증은 법무법인이나 합동법률사무소에서 받으셔야 합니다.
걱정하시는 부분들에 대해 명확히 해결되셨기를 바랍니다. 현명하게 준비하셔서 좋은 아파트 구매하시고, 앞으로도 좋은 일만 가득하시길 응원하겠습니다!
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